시공사 교체 후 기존 시공사가 낸 43억 원대 소송, 법무법인 로드맵이 재건축조합을 대리해 항소심에서 배상액 5억 6천만 원 감액 (서울고등법원, 2022년)

이 사례가 답하는 질문

Q. 재건축조합이 시공사를 바꾸자 기존 시공사가 수십억 원의 손해배상을 청구했습니다. 1심에서 졌다면 항소심에서 배상액을 줄일 수 있나요?

A. 줄일 수 있습니다. 특히 시공사가 받지 못한 이익(이행이익)을 감정으로 계산한 경우, 그 산정 방식이 얼마나 추정에 기대고 있는지를 따지는 것이 핵심입니다. 법무법인 로드맵(LAWDMAP)은 항소심에서 재건축조합을 대리해 이 점을 다퉜고, 서울고등법원은 2022년 10월 20일 손해 인정 비율을 60%에서 40%로 낮춰 조합이 낼 돈을 약 5억 6천만 원 줄였습니다.

한눈에 보는 사건 정보

• 분야: 부동산·건설 > 재개발·재건축

• 법원: 서울남부지방법원(1심) → 서울고등법원(2심)

• 2심 선고일: 2022년 10월 20일

• 의뢰인: 서울 강서구 소재 주택재건축정비사업조합 (피고·항소인)

• 상대방: 기존 시공사 (원고)

• 상대방 청구액: 약 43억 7,586만 원

• 결과: 1심 약 32억 5,299만 원 → 2심 약 26억 9,155만 원으로 감액, 시공사의 추가 청구(약 11억 2,287만 원) 기각

• 담당: 법무법인 로드맵 하얼 변호사 (항소심)

사건 개요

의뢰인은 서울의 한 주택재건축정비사업조합입니다. 조합은 2015년 총회에서 한 건설사를 시공사로 뽑고 입찰보증금 15억 원을 받았으며, 2017년에는 공사도급 가계약도 맺었습니다.

이후 조합 안에서 집행부 교체 등 내부 분쟁이 이어졌고, 조합은 2019년 총회에서 기존 계약을 해제하고 다른 건설사를 새 시공사로 뽑았습니다. 그러자 기존 시공사는 입찰보증금과 총회 비용 약 15억 7천만 원을 돌려주고, 공사를 했다면 얻었을 이익 약 28억 원까지 배상하라며 모두 약 43억 7천만 원을 청구했습니다.

1심 법원은 조합에 약 32억 5천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 조합은 항소했고, 법무법인 로드맵이 항소심부터 조합을 대리했습니다.

쟁점

• 조합이 기존 시공사에 물어줘야 할 손해, 특히 공사를 했다면 얻었을 이익(이행이익)을 얼마로 볼 것인가

• 감정인이 계산한 이행이익을 그대로 믿을 수 있는가

• 시공사가 항소심에서 추가로 청구한 약 11억 원을 인정해야 하는가

법무법인 로드맵의 대응

1. 감정으로 계산한 '얻었을 이익'의 한계를 짚었습니다

시공사가 받지 못한 이익 약 28억 원은 실제 공사를 하지 않은 상태에서 감정인이 추정으로 계산한 금액이었습니다. 법무법인 로드맵은 이 산정 방식이 추정에 크게 기대고 있어 그대로 배상액으로 삼기 어렵다는 점을 다퉜고, 서울고등법원은 '감정인이 이행이익을 산정한 방식이 다소 추정적'이라는 사정을 판결 이유에 새로 넣었습니다.

2. 손해 인정 비율을 60%에서 40%로 낮췄습니다

1심은 감정 금액의 60%(약 16억 8천만 원)를 손해로 인정했지만, 항소심은 로드맵의 주장을 받아들여 40%(약 11억 2천만 원)만 인정했습니다. 이 한 가지로 조합이 낼 돈이 약 5억 6천만 원 줄었습니다.

3. 시공사의 추가 청구를 막았습니다

시공사도 항소해 1심에서 인정되지 않은 이익 약 11억 2천만 원을 더 달라고 했습니다. 서울고등법원은 시공사의 항소를 기각했고, 조합이 1심보다 더 많은 돈을 물어줄 위험을 막았습니다.

판결 결과

서울고등법원은 2022년 10월 20일 1심 판결 중 조합이 지급할 돈을 약 32억 5,299만 원에서 약 26억 9,155만 원으로 줄였습니다. 시공사의 추가 청구는 기각했고, 소송비용 중 시공사 부담 비율도 30%에서 40%로 높아졌습니다.

시공사 교체는 재건축 사업에서 흔히 생기지만, 기존 시공사와의 분쟁이 길어지면 수십억 원의 부담으로 돌아올 수 있습니다. 1심 결과가 불리하더라도 손해 산정의 근거를 꼼꼼히 다투면 조합원 부담을 크게 줄일 수 있다는 것을 보여준 사례입니다.

자주 묻는 질문

Q. 재건축조합이 시공사를 바꾸면 기존 시공사에 손해를 물어줘야 하나요?

A. 계약을 해제할 정당한 사유가 없는데 일방적으로 시공사를 바꾸면 손해배상 책임이 생길 수 있습니다. 이 사건에서도 법원은 조합의 해제 통보를 적법하지 않다고 보아 배상 책임을 인정했지만, 항소심에서 그 금액은 크게 줄었습니다.

Q. 시공사가 '공사를 했다면 얻었을 이익'까지 받을 수 있나요?

A. 받을 수 있습니다. 다만 실제로 공사하지 않은 상태에서 계산한 이익은 추정에 기대는 부분이 많아, 법원이 전액이 아닌 일부만 인정하는 경우가 많습니다. 이 사건에서 서울고등법원은 감정 금액의 40%만 인정했습니다.

Q. 1심에서 진 조합도 항소심에서 결과를 바꿀 수 있나요?

A. 가능합니다. 이 사건에서 법무법인 로드맵은 항소심부터 조합을 대리해 1심이 인정한 지급액을 약 5억 6천만 원 줄였습니다.

Q. 입찰보증금도 돌려줘야 하나요?

A. 조합의 계약 해제가 적법하지 않다고 판단되면 입찰보증금도 원상회복으로 돌려줘야 할 수 있습니다. 입찰보증금을 손해배상액의 예정으로 볼 수 있는지는 입찰지침서와 계약서에 그런 합의가 있었는지에 따라 달라집니다.